2016년부터 2025년까지 종합부동산세 징수액을 보면 2022년 679조 원의 정점에서 2년 뒤 418조 원으로 38% 떨어졌습니다. 정부의 보유세 강화 정책이 부동산 시장을 식혔고, 식혀진 시장은 다시 세수 감소로 돌아온 악순환의 결과입니다.
2022년 최고점에서 2024년 급락, 단순 경기 부진으로는 설명 불가
종합부동산세는 토지와 건물을 여러 채 소유한 사람에게 부과하는 세금으로, 부동산 시장의 열기를 직접 반영합니다. 2016년부터 2025년 기간 중 이 징수액은 129조 원에서 465조 원으로 3배 이상 늘어났습니다. 그런데 그 과정이 일직선이 아닙니다.
제시된 구간에서 가장 높은 징수액은 2022년 680조 원이었습니다. 그로부터 정확히 2년 뒤인 2024년에는 418조 원으로 떨어졌습니다. 낙폭으로는 38%입니다. 이 정도 규모의 급락은 단순한 경기 부진이나 계절적 변동으로는 설명할 수 없습니다. 부동산 시장의 구조 자체에 변화가 생겼다는 뜻입니다.
2021년부터 2022년 사이 11% 급증의 배경, 정부의 보유세 강화 정책
이해를 돕기 위해 그 이전을 돌아봅시다. 2021년 징수액은 613조 원이었는데, 2022년에는 680조 원으로 1년 만에 11% 급증했습니다. 이 성장의 뒤에는 정부의 부동산 보유세 정책이 있었습니다. 당시 정부는 높아진 부동산 가격을 잡기 위해 종합부동산세 세율을 올리고 과세 대상을 확대했습니다.
정책은 의도대로 작동했습니다. 더 많은 사람이 세금을 내고, 기존 납세자들도 더 많이 냈습니다. 하지만 그것이 오래가지 않았습니다. 2022년 이후의 급락은, 높아진 세율을 적용할 대상 자산 자체가 줄어들었다는 의미입니다.
부동산 거래 침체와 공시지가 하락, 과세 기반이 축소되다
2023년 징수액은 460조 원으로 전년 대비 32% 떨어졌고, 2024년에는 418조 원으로 또 9% 내려갔습니다. 왜 이런 일이 생겼을까요? 정부가 보유세를 올렸을 때 부동산 시장은 움직였습니다. 거래가 줄어들었고, 공시지가도 하락 압력을 받기 시작했습니다.
높은 세율은 남았지만 그 세율을 곱할 자산의 가치가 동시에 내려간 겁니다. 징수액 = 세율 × 과세 기반(자산 가치)이라는 공식으로 보면, 정부가 세율만 올렸을 때는 징수액이 늘었지만, 부동산 시장이 식으면서 과세 기반 자체가 축소된 것입니다. 보유세 정책이 효과를 봤지만, 그것이 부동산 시장을 더 차갑게 만들었다는 역설적 결과입니다.
2025년 소폭 반등도 여전히 2022년의 68% 수준, 정책 재검토 필연
2025년 징수액은 465조 원으로, 2024년 418조 원에서 11% 늘어났습니다. 긍정적 신호처럼 보입니다. 시장이 바닥을 쳤을 가능성을 시사합니다. 하지만 이 수치를 2022년 680조 원과 비교하면 68% 수준에 불과합니다.
즉, 3년이 지났는데도 세수가 정점의 32% 아래에 머물러 있다는 뜻입니다. 이 상황에서 정부가 세율을 더 높이려 해도 시장의 반발이 클 수밖에 없습니다. 정책의 방향을 바꿔야 합니다. 세수를 짜내는 방식에서, 과세 기반 자체를 다시 살리는 방식으로의 전환이 불가피합니다.
부동산 소유자와 투자자가 읽어야 할 신호
여기서 중요한 것은 실제로 어떤 일이 일어나고 있는지를 구분하는 능력입니다. 부동산을 여러 채 소유한 사람이라면, 정부가 앞으로 보유세를 더 올릴 가능성보다는 정책 기조 자체의 변화 신호를 주시해야 합니다. 세수 부족이 심해지면 세율 인상은 어렵고, 오히려 세정 체계나 과세 대상 재조정이 먼저 나올 가능성이 높습니다.
투자자의 입장에서도 마찬가지입니다. 2025년 반등이 진정한 시장 회복인지, 아니면 정책 변화 전망에 따른 일시적 반발인지를 구분하는 것이 중요합니다. 2024년과 2025년 2년 연속 낮은 징수액을 기록하고 있는 현실은, 부동산 시장이 ‘반짝’ 오르는 것이 아니라 구조적으로 재편되는 과정에 있다는 뜻입니다.
자료: 국세청 국세통계
※ 정보 제공 목적의 자료이며, 이에 근거한 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
